Vom Heizungsgesetz zum Gebäude-modernisierungsgesetz: Was sich für die Branche ändert

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde in den letzten Jahren kontrovers diskutiert, insbesondere die Anforderungen an Heizungsanlagen in Paragraph 71, auf den die medial aufgeladene Bezeichnung „Heizungsgesetz“ abzielt. Jetzt soll es abgelöst werden: Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung die Eckpunkte für ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgestellt, das noch vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten und das GEG in seiner bisherigen Form ersetzen soll.

Für Gebäudeeigentümer, Bauherren und Planer stellt sich die Frage: Was ändert sich konkret — und was bedeutet das für laufende und geplante Projekte?

Die 65-Prozent-Regel fällt weg

Die wohl sichtbarste Änderung: Die Pflicht, beim Einbau einer neuen Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien zu nutzen, soll ersatzlos entfallen. Gas- und Ölheizungen wären damit wieder ohne Einschränkung zulässig.

An die Stelle der 65-Prozent-Regel tritt ein anderes Instrument: die sogenannte Bio-Treppe. Wer ab 2029 eine neue fossile Heizung einbaut, muss einen steigenden Anteil von „klimafreundlichen Brennstoffen“ wie zum Beispiel Biomethan nutzen - zunächst mindestens 10 Prozent. Der Anteil soll in drei weiteren Stufen bis 2040 angehoben werden. Die genauen Prozentwerte stehen noch nicht fest. Für diesen Anteil soll dann auch der CO₂-Preis entfallen.

Nullemissionsstandard im Neubau, keine Pflichten im Bestand

Die verpflichtende Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie will die Bundesregierung gerne ein wenig nach hinten verschieben. Die Einhaltung der Frist bis zum 29. Mai 2026 wird mit dem aktuellen Zeitplan auch nicht zu halten sein.

Gleichzeitig schätzt die Bundesregierung 96 Prozent der in 2025 genehmigten Wohnungsneubauten als Nullemissionsgebäude ein – also einem Standard entsprechend, den die EU-Richtlinie erst ab 2030 fordert. Welches Verständnis eines Nullemissionsgebäudes dieser Einschätzung zugrunde liegt, wird im weiteren Gesetzgebungsverfahren sicherlich noch zu konkretisieren sein.

Außerdem sollen die Spielräume bei der Umsetzung der EU-Richtlinie ausgeschöpft und keine „individuellen Sanierungsanforderungen“ für Wohngebäude ausgelöst werden.

BEG-Förderung bleibt bis mindestens 2029

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) soll zumindest bis 2029 fortgeführt werden - das ist ein wichtiges Signal für alle, die bauliche Maßnahmen planen oder umsetzen. Neubau, Sanierung und Heizungstausch werden weiterhin gefördert. Die konkreten Fördersätze und Konditionen können sich im Laufe des Jahres allerdings noch ändern.

„Technologieoffenheit“ als Leitprinzip

Laut Bundesregierung ist das GMG geprägt von „einfacheren Regeln, mehr Technologieoffenheit und flexiblen Erfüllungswegen“. Die regulatorischen Leitplanken zu neuen Heizungsanlagen aus dem GEG entfallen, Eigentümer sollen selbst entscheiden können, auf welche Technologie sie setzen wollen. Eigentümer dürfen mit der Entscheidungsfindung aber auch nicht allein gelassen werden. Mehr als bisher, benötigen Sie dann klar verständliche und niederschwellig verfügbare Informationen, um auch die Chancen und Risiken zukünftiger Entwicklungen einbeziehen und abwägen zu können.

Ob die Rechnung aufgeht, ist in der Branche umstritten.

Dazu Prof. Sebastian Fiedler, fachlicher Leiter der CONBAU Nord: „Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz entfallen die regulatorischen Leitplanken beim Heizungstausch. Gebäudeeigentümer haben dann, je nach Sichtweise, Wahlfreiheit oder die Qual der Wahl. Unterstützung für eine informierte Entscheidungsfindung wird dann umso relevanter. Und der Schutz derjenigen, die häufig keine Wahl haben, nämlich der Mieterinnen und Mieter."

Branche gespalten: Flexibilität gegen Planungssicherheit

Die Reaktionen auf die Eckpunkte zeigen ein geteiltes Bild.

Der Bundesverband der Energie- und Wasserwirtschaft (BDEW) warnt, dass ohne die 65-Prozent-Anforderung die Klimaziele im Gebäudesektor nicht erreicht werden könnten. Die Bundesingenieurkammer kritisiert, ein technologieoffener Katalog ohne steuernde Leitplanken führe zu ineffizienten und langfristig teuren Entscheidungen.

Die Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) bezeichnet das GMG als „Hochrisiko-Manöver“: Der Eindruck eines unproblematischen Weiterbetriebs fossiler Heizungen sei trügerisch, da fossile Technologien langfristig zu erheblichen Kostensteigerungen führten.

Die Bundesarchitektenkammer warnt vor „gefährlicher Planungsunsicherheit“ — die Lockerung der Vorgaben stehe im Widerspruch zu den Anforderungen der EU-Gebäuderichtlinie. Stop-and-Go-Regulierung verteuere Bauprojekte.

Auf der anderen Seite begrüßen Teile der Branche weniger Bürokratie und mehr Entscheidungsfreiheit als Voraussetzung dafür, dass die Modernisierung der Heizsysteme tatsächlich in Gang kommt.

Was das für die Praxis bedeutet

Für Gebäudeeigentümer, Bauherren und Planer ergibt sich eine paradoxe Situation: Einerseits schaffen die gelockerten Vorgaben kurzfristig mehr Spielraum. Andererseits fehlt mit dem offenen Zeitplan und den noch nicht festgelegten Bio-Treppe-Stufen genau die Planungssicherheit, die für langfristige Investitionsentscheidungen entscheidend ist. Und, nicht zuletzt, bleibt die Unsicherheit zur zukünftigen Entwicklung der Energiepreise – und die Frage, wie auch Mieterinnen und Mieter vor übermäßigen Belastungen geschützt werden können.

Wer jetzt saniert oder baut, muss abwägen: Rechnet sich eine fossile Lösung wirklich, wenn ab 2029 steigende Beimischungsquoten greifen? Welche Technologie ist über den gesamten Lebenszyklus am wirtschaftlichsten? Welche Rolle spielt der Ausbau von Wärmenetzen und wie geht es mit den Gasverteilnetzen weiter?

Bis der endgültige Gesetzentwurf vorliegt - der Kabinettsbeschluss, ursprünglich für Ende März geplant, wurde auf Mitte April verschoben, weil die Bundesregierung das reguläre Verfahren mit Länder- und Verbändeanhörung durchlaufen will - gilt das bisherige GEG unverändert weiter. Das Ziel bleibt: Inkrafttreten vor dem 1. Juli 2026.

Diese Themen auf der CONBAU Nord 2026

Die Fragen, die das GMG aufwirft, stehen im Zentrum mehrerer Sessions auf der CONBAU Nord 2026 am 9. und 10. September in Neumünster:

In der von Erik Brauer (IB.SH) moderierten Session zu Wärmenetzen beleuchten Prof. Dr. Martin Pehnt (ifeu), Dr. Dietrich Schmidt (Fraunhofer IEE) und Gerwin Voß (Hansewerk Natur) die Rolle von Wärmenetzen.

Die Fishbowl „Tandem-Transformation“ bringt Wohnungswirtschaft, private Vermieter, Energieversorger und Kommunen zusammen. Denn die Frage, wie Bestandsgebäude wirtschaftlich und klimaverträglich auf eine erneuerbare Wärmeversorgung umgestellt werden, betrifft alle Seiten.

Und im Format „Wohnraumförderung schafft Akzeptanz“ diskutiert Dr. Christine Bertram (IB.SH) mit Akteuren aus der Praxis über Förderinstrumente und Regulierung — ein Thema, das mit dem GMG neue Brisanz bekommt.

Zwei volle Kongresstage mit über 30 Speakerinnen und Speakern, interaktiven Formaten und Raum für genau diese Diskussionen.

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Hinweis: Die im Artikel dargestellten Eckpunkte basieren auf dem Papier der Bundesregierung vom 24. Februar 2026. Der Kabinettsbeschluss wurde auf Mitte April verschoben. Konkrete Regelungen können sich im parlamentarischen Verfahren ändern. Stand: 25. März 2026.